Dlaczego deweloperzy mają tylko 2 miesiące na fundamentalne zmiany swoich stron internetowych
Na sejmowej stronie pojawił się pełny tekst przełomowej ustawy, która zmieni sposób sprzedaży mieszkań w Polsce. Prezydent Andrzej Duda podpisał rządową uchwałę dotyczącą transparentności cen w branży nieruchomości, wprowadzając obowiązki, które fundamentalnie zmieniają reguły gry na rynku deweloperskim.
Ale co to konkretnie oznacza dla deweloperów? Co w związku z nowymi przepisami zmienia się na stronach internetowych? Jakie dane trzeba wprowadzić i jak zrobić to poprawnie według nowych kryteriów prawnych? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w poniższym artykule.
W maju 2025 roku została uchwalona ustawa, która może kosztować deweloperów tysiące złotych kar, jeśli nie dostosują się w terminie. I zostało im na to jedynie 2 miesiące.
Nowe przepisy wprowadzają obowiązki, które jeszcze miesiąc temu wydawałyby się niemożliwe do spełnienia. Koniec z ukrywaniem cen za formularzami kontaktowymi, koniec z hasłami "ceny na żądanie". Era pełnej transparentności cenowej w branży nieruchomości właśnie się rozpoczęła.

Co dokładnie się zmieniło?
Podstawa prawna
Nowy Art. 19a wprowadza obowiązki, które kompletnie zmieniają reguły gry na rynku nieruchomości:
Koniec z ukrywaniem cen
Żegnajmy się z epoką "ceny na żądanie" i "ceny od X złotych". Każdy deweloper musi teraz publicznie udostępnić:
Cenę za m² powierzchni użytkowej każdego mieszkania
Cenę całkowitą każdej nieruchomości z VAT
Ceny wszystkich pomieszczeń przynależnych (miejsca parkingowe, komórki)
Wszystkie dodatkowe świadczenia pieniężne
Obowiązkowa strona internetowa
To już nie opcja - każdy deweloper MUSI prowadzić własną stronę internetową od pierwszego dnia sprzedaży. Dotyczy to także umów rezerwacyjnych.
Historia cen jako dowód w sądzie
Najbardziej kontrowersyjna zmiana: każda modyfikacja ceny musi być natychmiast aktualizowana na stronie z zachowaniem pełnej historii. Oznacza to, że od maja 2025 nie można już "po cichu" podnosić cen ponieważ teraz każda zmiana zostaje na zawsze udokumentowana.
Konsekwencje nieprzestrzegania - dlaczego warto się pospieszyć
Większość deweloperów nie zdaje sobie sprawy z powagi sytuacji. Oto co ich czeka:
Kary UOKiK
Nieprzestrzeganie nowych przepisów to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. W praktyce oznacza to:
Kary finansowe nakładane przez UOKiK
Decyzje nakazujące zaprzestanie działań
Negatywny wpływ na wizerunek firmy
Prawo nabywcy do lepszej ceny
To zapis, który może być szczególnie kosztowny. Jeśli cena na stronie różni się od ceny oferowanej przy podpisywaniu umowy, nabywca ma prawo żądać ceny dla niego najkorzystniejszej.
Przykład: deweloper aktualizuje cennik na stronie co tydzień, ale w rozmowach handlowych posługuje się nowszymi cenami. Po wejściu ustawy, każdy klient może żądać ceny ze strony internetowej, dlatego deweloper musi się do tego zastosować.
Publiczna kontrola przez rząd
Nowy Art. 19b wprowadza obowiązek codziennego przekazywania danych cenowych do Ministerstwa Cyfryzacji. Te dane będą publikowane w portalu otwartych danych - każdy obywatel będzie mógł sprawdzić historię cen każdej inwestycji.
To oznacza koniec prywatności w kształtowaniu polityki cenowej.
Audyt strony, od czego zacząć?
Na podstawie analizy wymagań prawnych, oto lista kontrolna dla deweloperów. Sprawdź, czy Twoja strona spełnia nowe wymagania:
Dane podstawowe
Pełna nazwa firmy z formą prawną
Dokładny adres siedziby z kodem pocztowym
Adres biura sprzedaży
Numery telefonów i adres e-mail
Precyzyjna lokalizacja inwestycji
Cennik
Cena za m² każdego dostępnego mieszkania
Cena całkowita każdego mieszkania
Informacja o VAT w każdej cenie
Ceny miejsc parkingowych
Ceny komórek lokatorskich
Wszystkie dodatkowe opłaty i świadczenia
Dokumenty prawne
Link do części ogólnej prospektu informacyjnego
Sposób pomiaru powierzchni (norma PN-ISO)
Informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Jeśli brakuje więcej niż 3 elementów z tej listy to sytuacja wymaga natychmiastowych działań.

Praktyczny plan wdrożenia
1. Inwentaryzacja i przygotowanie treści
Zbierz kompletne dane: Przygotuj arkusz z wszystkimi mieszkaniami, ich parametrami i cenami. Upewnij się, że masz:
Numery mieszkań
Powierzchnie użytkowe według normy PN-ISO 9836:2022-07
Aktualne ceny za m²
Ceny całkowite z VAT
Status sprzedaży (dostępne / sprzedane / zarezerwowane)
Przygotuj dokumenty prawne:
Zaktualizuj część ogólną prospektu informacyjnego
Sprawdź dane kontaktowe firmy
Przygotuj informacje o sposobie pomiaru powierzchni
2. Zmiany na stronie internetowej
Nowe podstrony:
/cennik/
– kompletny cennik wszystkich lokali/dokumenty-prawne/
– prospekt i inne wymagane dokumenty/historia-cen/
– historia zmian cenowych (jeśli już są dane)
Aktualizacja istniejących stron:
Strona główna: dodaj sekcję z danymi dewelopera
Strony mieszkań: dodaj pełny cennik z VAT
Menu: dodaj "Cennik" w głównej nawigacji
Stopka: dodaj linki do dokumentów prawnych
3. System aktualizacji cen
To kluczowy element – potrzebny jest system, który pozwoli:
Aktualizować ceny natychmiast po zmianie
Zachowywać historię wszystkich zmian
Dodawać daty wprowadzenia każdej ceny
Eksportować dane do systemu rządowego
Najlepiej sprawdzają się systemy CMS z modułem zarządzania cennikiem, ale można też skorzystać z prostszych rozwiązań opartych na arkuszach kalkulacyjnych.
4. Testowanie i uruchomienie
Sprawdź przed publikacją:
Wszystkie linki działają
Ceny są spójne na całej stronie
Dokumenty PDF otwierają się poprawnie
Strona działa na urządzeniach mobilnych
Formularz kontaktowy funkcjonuje
Zmiany w komunikacji marketingowej
Nowa ustawa wpływa nie tylko na stronę internetową, ale na całą komunikację z klientami.
Social media
Każdy post o sprzedaży musi zawierać link do strony z pełnym cennikiem:
Przykład poprawnego posta:
🏠 Nowe mieszkania w centrum Warszawy
2-4 pokoje • od 540 000 zł (zawiera VAT)
Pełny cennik: www.twoja-inwestycja.pl/cennik
Reklamy Google i Facebook
Każda reklama musi kierować na stronę z transparentnym cennikiem. Koniec z kierowaniem ruchu na formularze kontaktowe przed pokazaniem cen.
Materiały drukowane
Ulotki, broszury, katalogi - wszystkie muszą zawierać adres strony internetowej z cennikiem.
Porównanie: przed i po ustawie
Przed ustawą 2025
Ceny można było ukrywać za formularzami
"Ceny od X zł" były akceptowalne
Brak obowiązku prowadzenia strony internetowej
Prospekt tylko na żądanie klienta
Swoboda w kształtowaniu polityki cenowej
Po ustawie 2025
Wszystkie ceny MUSZĄ być publiczne
Każdy lokal z konkretną ceną
Obowiązkowa strona internetowa z cenami
Prospekt ogólny dostępny dla wszystkich
Historia cen musi być zachowana
Codzienne raportowanie do rządu
Obserwacje z rynku
Pozytywne efekty uboczne
Deweloperzy, którzy szybko dostosują się do nowych wymagań, z pewnością odnotują:
Wzrost zaufania klientów dzięki transparentności
Lepsze pozycjonowanie w Google (więcej treści na stronie)
Skrócenie czasu sprzedaży (klienci będą przychodzić lepiej przygotowani)
Mniej zapytań o podstawowe informacje
Najczęstsze problemy
Brak systemu aktualizacji – większość firm nie ma procedur szybkiej zmiany cen na stronie
Niekompletne dane – brakuje informacji o cenach miejsc parkingowych lub komórek
Przestarzałe prospekty – część ogólna nie jest przygotowana do publikacji online
Problemy techniczne – strony nie są przystosowane do częstych aktualizacji
Przyszłość transparentności cenowej
Wprowadzenie obowiązku publikacji cen to dopiero początek. W najbliższych miesiącach należy spodziewać się:
Większej konkurencji cenowej
Gdy wszystkie ceny będą publiczne, deweloperzy będą musieli bardziej świadomie kształtować swoje strategie cenowe. Koniec z "podniesiemy cenę i zobaczymy, jak zareaguje rynek".
Rozwoju narzędzi porównawczych
Pojawią się serwisy agregujące ceny z różnych inwestycji, ułatwiające klientom porównywanie ofert.
Większego nacisku na wartość dodaną
Gdy ceny będą transparentne, deweloperzy będą musieli konkurować innymi aspektami: lokalizacją, standardem wykończenia, usługami dodatkowymi.
Profesjonalizacji komunikacji
Transparentność wymusi wyższą jakość materiałów marketingowych i większą profesjonalizację całej komunikacji.

Podsumowanie
Ustawa deweloperska 2025 to nie tylko zmiany prawne, to fundamentalna przemiana rynku nieruchomości w kierunku większej transparentności i profesjonalizacji. Deweloperzy, którzy szybko się dostosują, zyskają przewagę konkurencyjną. Ci, którzy będą zwlekać, ryzykują nie tylko kary, ale także utratę zaufania klientów.
Transparentność cenowa wymusi wyższą jakość ofert i lepszą komunikację z klientami. To krok w dobrą stronę dla całego rynku. Deweloperzy mają 2 miesiące na dostosowanie. Zadanie nie jest trywialne, więc lepiej zacząć już dziś niż żałować za kilka tygodni.
Artykuł został przygotowany na podstawie ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zawsze skonsultuj się z prawnikiem w sprawie szczegółowej interpretacji przepisów dla Twojej konkretnej sytuacji.