Nowe wymagania ustawy deweloperskiej - zmiany na stronie internetowej

Na sejmowej stronie pojawił się pełny tekst przełomowej ustawy, która zmieni sposób sprzedaży mieszkań w Polsce. Prezydent Andrzej Duda podpisał rządową uchwałę dotyczącą transparentności cen w branży nieruchomości, wprowadzając obowiązki, które fundamentalnie zmieniają reguły gry na rynku deweloperskim.

Ale co to konkretnie oznacza dla deweloperów? Co w związku z nowymi przepisami zmienia się na stronach internetowych? Jakie dane trzeba wprowadzić i jak zrobić to poprawnie według nowych kryteriów prawnych? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie w poniższym artykule.

W maju 2025 roku została uchwalona ustawa, która może kosztować deweloperów tysiące złotych kar, jeśli nie dostosują się w terminie. I zostało im na to jedynie 2 miesiące.

Nowe przepisy wprowadzają obowiązki, które jeszcze miesiąc temu wydawałyby się niemożliwe do spełnienia. Koniec z ukrywaniem cen za formularzami kontaktowymi, koniec z hasłami "ceny na żądanie". Era pełnej transparentności cenowej w branży nieruchomości właśnie się rozpoczęła.

Co dokładnie się zmieniło?

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Nowy Art. 19a wprowadza obowiązki, które kompletnie zmieniają reguły gry na rynku nieruchomości:

Koniec z ukrywaniem cen

Żegnajmy się z epoką "ceny na żądanie" i "ceny od X złotych". Każdy deweloper musi teraz publicznie udostępnić:

• Cenę za m² powierzchni użytkowej każdego mieszkania

• Cenę całkowitą każdej nieruchomości z VAT

• Ceny wszystkich pomieszczeń przynależnych (miejsca parkingowe, komórki)

• Wszystkie dodatkowe świadczenia pieniężne

Obowiązkowa strona internetowa

To już nie opcja - każdy deweloper MUSI prowadzić własną stronę internetową od pierwszego dnia sprzedaży. Dotyczy to także umów rezerwacyjnych.

Historia cen jako dowód w sądzie

Najbardziej kontrowersyjna zmiana: każda modyfikacja ceny musi być natychmiast aktualizowana na stronie z zachowaniem pełnej historii. Oznacza to, że od maja 2025 nie można już "po cichu" podnosić cen ponieważ teraz każda zmiana zostaje na zawsze udokumentowana.

Konsekwencje nieprzestrzegania - dlaczego warto się pospieszyć

Większość deweloperów nie zdaje sobie sprawy z powagi sytuacji. Oto co ich czeka:

Kary UOKiK

Nieprzestrzeganie nowych przepisów to praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów. W praktyce oznacza to:

• Kary finansowe nakładane przez UOKiK

• Decyzje nakazujące zaprzestanie działań

• Negatywny wpływ na wizerunek firmy

Prawo nabywcy do lepszej ceny

To zapis, który może być szczególnie kosztowny. Jeśli cena na stronie różni się od ceny oferowanej przy podpisywaniu umowy, nabywca ma prawo żądać ceny dla niego najkorzystniejszej.

Przykład: deweloper aktualizuje cennik na stronie co tydzień, ale w rozmowach handlowych posługuje się nowszymi cenami. Po wejściu ustawy, każdy klient może żądać ceny ze strony internetowej, dlatego deweloper musi się do tego zastosować.

Publiczna kontrola przez rząd

Nowy Art. 19b wprowadza obowiązek codziennego przekazywania danych cenowych do Ministerstwa Cyfryzacji. Te dane będą publikowane w portalu otwartych danych - każdy obywatel będzie mógł sprawdzić historię cen każdej inwestycji.

To oznacza koniec prywatności w kształtowaniu polityki cenowej.

Audyt strony, od czego zacząć?

Na podstawie analizy wymagań prawnych, oto lista kontrolna dla deweloperów. Sprawdź, czy Twoja strona spełnia nowe wymagania:

Dane podstawowe

• Pełna nazwa firmy z formą prawną

• Dokładny adres siedziby z kodem pocztowym

• Adres biura sprzedaży

• Numery telefonów i adres e-mail

• Precyzyjna lokalizacja inwestycji

Cennik

• Cena za m² każdego dostępnego mieszkania

• Cena całkowita każdego mieszkania

• Informacja o VAT w każdej cenie

• Ceny miejsc parkingowych

• Ceny komórek lokatorskich

• Wszystkie dodatkowe opłaty i świadczenia

Dokumenty prawne

• Link do części ogólnej prospektu informacyjnego

• Sposób pomiaru powierzchni (norma PN-ISO)

• Informacje o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym

Jeśli brakuje więcej niż 3 elementów z tej listy to sytuacja wymaga natychmiastowych działań.

Praktyczny plan wdrożenia

1. Inwentaryzacja i przygotowanie treści

Zbierz kompletne dane: Przygotuj arkusz z wszystkimi mieszkaniami, ich parametrami i cenami. Upewnij się, że masz:

• Numery mieszkań

• Powierzchnie użytkowe według normy PN-ISO 9836:2022-07

• Aktualne ceny za m²

• Ceny całkowite z VAT

• Status sprzedaży (dostępne / sprzedane / zarezerwowane)

Przygotuj dokumenty prawne:

• Zaktualizuj część ogólną prospektu informacyjnego

• Sprawdź dane kontaktowe firmy

• Przygotuj informacje o sposobie pomiaru powierzchni

2. Zmiany na stronie internetowej

Nowe podstrony:

1. /cennik/ – kompletny cennik wszystkich lokali

2. /dokumenty-prawne/ – prospekt i inne wymagane dokumenty

3. /historia-cen/ – historia zmian cenowych (jeśli już są dane)

Aktualizacja istniejących stron:

• Strona główna: dodaj sekcję z danymi dewelopera

• Strony mieszkań: dodaj pełny cennik z VAT

• Menu: dodaj "Cennik" w głównej nawigacji

• Stopka: dodaj linki do dokumentów prawnych

3. System aktualizacji cen

To kluczowy element – potrzebny jest system, który pozwoli:

• Aktualizować ceny natychmiast po zmianie

• Zachowywać historię wszystkich zmian

• Dodawać daty wprowadzenia każdej ceny

• Eksportować dane do systemu rządowego

Najlepiej sprawdzają się systemy CMS z modułem zarządzania cennikiem, ale można też skorzystać z prostszych rozwiązań opartych na arkuszach kalkulacyjnych.

4. Testowanie i uruchomienie

Sprawdź przed publikacją:

• Wszystkie linki działają

• Ceny są spójne na całej stronie

• Dokumenty PDF otwierają się poprawnie

• Strona działa na urządzeniach mobilnych

• Formularz kontaktowy funkcjonuje

Zmiany w komunikacji marketingowej

Nowa ustawa wpływa nie tylko na stronę internetową, ale na całą komunikację z klientami.

Social media

Każdy post o sprzedaży musi zawierać link do strony z pełnym cennikiem:

Przykład poprawnego posta:

🏠 Nowe mieszkania w centrum Warszawy
2-4 pokoje • od 540 000 zł (zawiera VAT)
Pełny cennik: www.twoja-inwestycja.pl/cennik

Reklamy Google i Facebook

Każda reklama musi kierować na stronę z transparentnym cennikiem. Koniec z kierowaniem ruchu na formularze kontaktowe przed pokazaniem cen.

Materiały drukowane

Ulotki, broszury, katalogi - wszystkie muszą zawierać adres strony internetowej z cennikiem.

Porównanie: przed i po ustawie

Przed ustawą 2025

• Ceny można było ukrywać za formularzami

• "Ceny od X zł" były akceptowalne

• Brak obowiązku prowadzenia strony internetowej

• Prospekt tylko na żądanie klienta

• Swoboda w kształtowaniu polityki cenowej

Po ustawie 2025

• Wszystkie ceny MUSZĄ być publiczne

• Każdy lokal z konkretną ceną

• Obowiązkowa strona internetowa z cenami

• Prospekt ogólny dostępny dla wszystkich

• Historia cen musi być zachowana

• Codzienne raportowanie do rządu

Obserwacje z rynku

Pozytywne efekty uboczne

Deweloperzy, którzy szybko dostosują się do nowych wymagań, z pewnością odnotują:

• Wzrost zaufania klientów dzięki transparentności

• Lepsze pozycjonowanie w Google (więcej treści na stronie)

• Skrócenie czasu sprzedaży (klienci będą przychodzić lepiej przygotowani)

• Mniej zapytań o podstawowe informacje

Najczęstsze problemy

• Brak systemu aktualizacji – większość firm nie ma procedur szybkiej zmiany cen na stronie

• Niekompletne dane – brakuje informacji o cenach miejsc parkingowych lub komórek

• Przestarzałe prospekty – część ogólna nie jest przygotowana do publikacji online

• Problemy techniczne – strony nie są przystosowane do częstych aktualizacji

Przyszłość transparentności cenowej

Wprowadzenie obowiązku publikacji cen to dopiero początek. W najbliższych miesiącach należy spodziewać się:

Większej konkurencji cenowej

Gdy wszystkie ceny będą publiczne, deweloperzy będą musieli bardziej świadomie kształtować swoje strategie cenowe. Koniec z "podniesiemy cenę i zobaczymy, jak zareaguje rynek".

Rozwoju narzędzi porównawczych

Pojawią się serwisy agregujące ceny z różnych inwestycji, ułatwiające klientom porównywanie ofert.

Większego nacisku na wartość dodaną

Gdy ceny będą transparentne, deweloperzy będą musieli konkurować innymi aspektami: lokalizacją, standardem wykończenia, usługami dodatkowymi.

Profesjonalizacji komunikacji

Transparentność wymusi wyższą jakość materiałów marketingowych i większą profesjonalizację całej komunikacji.

Podsumowanie

Ustawa deweloperska 2025 to nie tylko zmiany prawne, to fundamentalna przemiana rynku nieruchomości w kierunku większej transparentności i profesjonalizacji. Deweloperzy, którzy szybko się dostosują, zyskają przewagę konkurencyjną. Ci, którzy będą zwlekać, ryzykują nie tylko kary, ale także utratę zaufania klientów.

Transparentność cenowa wymusi wyższą jakość ofert i lepszą komunikację z klientami. To krok w dobrą stronę dla całego rynku. Deweloperzy mają 2 miesiące na dostosowanie. Zadanie nie jest trywialne, więc lepiej zacząć już dziś niż żałować za kilka tygodni.

Artykuł został przygotowany na podstawie ustawy z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Zawsze skonsultuj się z prawnikiem w sprawie szczegółowej interpretacji przepisów dla Twojej konkretnej sytuacji.